青年报记者 刘昕璐

本报讯 昨天下午，上海市十五届人大常委会表决通过了《上海市人民代表大会常务委员会关于修改<上海市住宅物业管理规定>的决定》，该决定于明年3月1日正式施行。

发生危及房屋安全等情况时物业应立即采取应急措施

对于牵涉敏感神经的收费标准问题，《决定》指出，物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业服务企业遵循合理、公开、质价相符的原则进行协商，并在物业服务合同中予以约定。同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费执行同一价格标准。

市房屋行政管理部门应当定期发布住宅小区物业服务标准。物业管理行业协会应当定期发布物业服务价格监测信息，供业主和物业服务企业在协商物业服务费用时参考。

服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况，物业服务企业应当在物业管理区域内公告。区房屋行政管理部门应当建立临时物业服务企业预选库。物业服务企业退出且业主大会尚未选聘新物业服务企业的，由业主委员会报乡、镇人民政府或者街道办事处在预选库中选定物业服务企业提供临时服务。未成立业主委员会的，经百分之二十以上业主提请，由居民委员会或者村民委员会报乡、镇人民政府或者街道办事处在预选库中选定物业服务企业提供临时服务。

发生危及房屋安全等紧急情况时，物业服务企业或者自行管理执行机构应当立即采取应急防范措施。

细化业委会从组建到换届全过程运作规范

《决定》细化了从业委会组建到换届的全过程运作规范。按照决定，规定建筑面积在一万平方米以下的住宅小区，业主委员会可以由三人组成，以解决小型小区业委会成立难问题。

担任业委会委员的条件进一步完善，规定与物业服务企业存在利害关系的业主，以及在本物业管理区域内有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形之一且未改正的，不得担任业主委员会委员。

建立停车资源共享协调制度

就小区停车位矛盾，此次《决定》从公平分配停车资源角度出发，规定物业管理区域内，建设单位所有的机动车停车位数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个停车位；超出物业管理区域内房屋套数的停车位，一户业主可以多购买或者附赠一个。

《决定》明确物业管理区域内的机动车停车位，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的单位、个人。

另外，为了缓解停车矛盾，《决定》规定区政府应当组织区交通、公安、房屋、建设等行政管理部门建立停车资源共享协调制度。停车位供需矛盾突出的住宅小区，其周边商业配建停车场（库）、道路具备夜间等时段性停车条件的，乡镇政府或者街道办事处应当提出错时停车方案。同时，鼓励业主与住宅小区周边单位通过协商实现停车资源共享。

实践中，小区停车、广告等利用共用部分产生的公共利益，存在账目不透明、公布不及时、不按规定比例补充专项维修资金等情况。《决定》要求利用物业共用部分从事广告、商业推广等活动的，必须经业主大会或者共同拥有该物业的业主同意。

公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

业主不交专项维修资金业委会可依法诉讼

《决定》提出，未建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主应当按照国家和本市的相关规定、专项维修资金管理规约和业主大会的决定，及时补建或者再次筹集专项维修资金。

业主经催告后仍不交纳专项维修资金的，经业主大会决定，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。