徐汇新城的业主胡小姐和家住武宁路某小区的李女士家里就出现这样的情况，每次外面一下大雨，房间里也跟着小雨阵阵，有一次雨停后，李女士居然在自家的阳台上发现了三五株新生的蘑菇，更不用说天花板上层层晕染的“云彩”和墙壁上大小不一的泡泡，看着上百万元买来的房子，日复一日地变成这样，李女士和胡小姐都是痛心不已……

本版撰文付毳

　　●案例

　　案例

　　1

　　外面大雨屋里小雨

　　2006年1月，胡女士看中了徐汇新城商品房的顶层，在一次性付清全部房款后顺利入住，同时向物业管理公司交纳了当年的物业管理费。入住后两个月雨季来临，几场大雨之后，胡女士发现天花板有水渗湿的现象，后来竟然发展到漏雨的地步。

　　胡女士于是找到物业管理公司报修。物业管理公司通知了原施工单位，施工单位重新在楼顶进行了防水处理。胡女士此时已经对现在的房屋有些反感，经过和开发商协商后准备换房，但是双方对漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议。

　　各方说法

　　胡女士认为自己购买房屋就为了居住，现在因为漏雨无法居住，并且自己进行的装修也遭到破坏，她认为这是开发商造成的，所以准备不再交纳第二年的物业管理费。

　　开发商认为自己出售的房屋有质量问题是事实，也愿意赔偿胡女士部分经济损失，但是他们认为自己已经同意为胡女士调换房屋，自己和胡女士之间没有纠纷。

　　【律师观点】

　　本案中，首先要弄清开发商和胡女士之间的债权、债务关系。开发商与胡女士之间存在合同关系，因为房屋质量问题，开发商基于赔偿责任对胡女士负有债务；胡女士与物业管理公司之间存在合同关系，如果物业管理公司如约履行自己的义务，胡女士不交纳物业管理费，那么是胡女士对物业公司负有债务；这样看来。胡女士开始主张抵消是不妥的，因为开发商对胡女士负债而胡女士却对物业管理公司负债，这两种债务虽然都是金钱债务，但是并不符合“当事人互负到期债务”的条件。

　　胡女士不能直接向物业管理公司主张抵消。合同法第九十九条所讲的抵消是指：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。

　　法律规定：债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。在物业管理公司同意的情况下，胡女士可以将自己对物业管理公司所负有的交费义务转移给开发商，开发商在替胡女士向物业管理公司支付物业管理费后，开发商对胡女士的赔偿义务就可以认为履行完毕，经济活动中的各方参与人之间的关系要明晰就能够提高工作效率。

　　本案中各方对于债务都没有争议，分析清楚各自的关系后履行各自的义务能够节省时间和金钱，物业管理公司和开发商一般是两个独立的单位，如果希望减少不必要的财务转换环节，例如用实测面积后发生的退款冲抵物业管理费是完全可以的，但是不要忘记事先协商一致，以免日后无法说明白。

　　案例

　　2

　　新房渗漏四处投诉

　　2007年年初，林先生一家搬进了拆迁改造的新房里。看着亮堂堂的新居，林先生一家都很高兴，可是过了不久，问题就出现了。临街一房间内的一堵墙开始逢雨便漏。白净的墙壁开始慢慢地变黄、有些地方开始发霉。

　　林先生一开始便找到物业公司。物业公司除了表示同情外，还建议他找开发公司的负责人。于是林先生找上了开发商的负责人。负责人态度很好并保证一定会派人前去看看，可又过了几个月仍是没有动静。林先生又找到了工商局投诉台，可是工作人员表示，只能起到协调的作用，想具体解决问题还得找工程负责人。

　　问题没解决，墙却越来越黄，最后不得已，林大姐自己找人粉刷了墙壁。今年林大姐一家忍痛搬出了这幢伤心房，在外面租了一间房子暂住。

　　各方说法

　　我们已经监测过，结果表明，该墙体的渗漏并非他们的施工原因造成的，而是其邻居装修不当引起的。相关人士解释称，他们发现，该墙体渗漏是由于三楼住户的内置阳台在装修时，不慎破坏了原有的防水设施导致的。因此目前只能由住户之间自行协调处理此事，他们不便插手。

　　对此答复，林先生并不太满意。他认为，是否由邻居装修造成的，现在口说无凭，自己很难找邻居评理。他希望相关部门能出示一个认定的说明。

　　【律师观点】

　　律师认为，本案的关键在于首先要确定事故造成的原因，无论是开发商还是邻居，想要得到赔偿，一定要找到事故责任人！

　　建议林先生目前最好是在物业公司或相关部门介入的情况下，与邻居沟通解决。如若不成，只能是一纸诉状先将开发商告上法庭。进入司法程序后，邀请具有鉴定资质的单位对房屋问题进行鉴定，最终确认实际的责任方。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买售人可以自行活着委托他人修复。修复费用集修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”结合以上法律规定，建议购房者直接找开发商要求其履行修复义务，并可以要求其承担由于不及时修复而造成的损失。如果开发商拒绝履行义务，购房者可以向人民法院起诉，用诉讼的方式来维护自己的合法权益。

　　●专家提醒

　　屋面、卫生间和外墙面渗漏是目前房屋渗水的几大顽疾。

　　屋面渗漏一般有三类现象：1、墙角部位渗漏，这是温度裂缝导致的渗漏；2、条状渗漏，多半是现浇屋面不均匀沉降裂缝造成的；3、局部渗漏，是坡顶屋面浇捣缺陷埋下的祸根。以上三种渗漏，都可判断是施工疏忽。

　　外墙面发生渗漏，有可能是材料上的原因。如不采用保温节能新型墙体材料。施工中若是未采用构造防水，设置等压结构等消除压差渗透动力，就很可能出现外墙渗漏，尤其是东山墙。

　　卫生间的渗漏病症则表现在沿墙根渗漏、墙面渗漏、落水管节点渗漏、上下水管管笼积水渗漏，浴缸底部积水渗漏，也是施工上的原因。

　　【小贴士】

　　新建商品住宅交付使用后，质量保修及年限有什么规定？

　　根据国务院《建设工程质量管理条例》和本市的有关规定，新建商品住宅自签约交付使用之日起，在正常使用情况下，其保修期限如下：

　　1、住宅的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

　　2、屋面防水工程、卫生间和外墙防渗漏，为5年；

　　3、门、窗安装密闭，不出现翘裂，为2年；

　　4、墙面、顶棚抹灰层不脱落，为2年；

　　5、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。