那么，在选择改善型住宅时，应该如何判定，又该注意哪些方面，我们请到了几位专家、房地产开发商以及销售人员来谈谈自己的看法。

本版撰文付毳

　　■资深房产专家蔡为民

　　改善型住宅时代来临

　　买房置业的客户有清晰的等级划分。通常买房人可分为四个需求阶层：第一，基本需求。这些客户对价格（单价和总价）敏感，主要关心房子是否买得起。第二，关注房屋物理属性。如建筑功能、平面面积、布局、通风、采光等方面。客户有基本购买力。第三，关注内外环境，社区的绿化景观、外部延伸的大区域环境，重视居室空间的处理和环境对人的心理感情的影响。第四，关注人文。客户关注的是房屋的价值取向、精神文化氛围，关心与何人为伍。

　　目前市场上改善型客户主要集中在第二、三两个层次，隐约出现第四层面的需求。在买房区域选择上有两大不同的类型：一种是郊区化。牺牲距离，接近自然环境，对阳光、绿色、水、空气的要求高，选择郊区化、低密度、低高度、小尺度感的集约性住宅，增加或明确室内的空间变化和功能细分。

　　另一种是都市化。喜欢城市生活设施的便利和繁华的生活环境，强调地段的独一性、尊贵感和建筑形式的标识性，考虑商务环境，青睐城市中心区标识性豪宅或大面积高档户型，像买奔驰车的人不再考虑车的性能问题一样，他们较少注意居室内部情况。

　　此外，这些改善型客户还存在共同的特性。他们大部分是35岁～45岁之间的社会精英和中坚分子，大多是二次以上置业，他们受过良好的教育，是新兴体制、产业的中高级白领或金领，以及政府机关的中层或中层以上干部，收入较高，有良好的未来预期或一定的财富积累。这些人通常对原来居住的房屋感触很深，选房比较挑剔。相别于一次置业的过高期望值，N次置业者更理性，注意产品的综合价值，有目的性和针对性，更多信赖品牌，相信有实力的开发商能兑现承诺。

　　因此，“一步到位”是上海市众多改善型住宅购房者的共同需求，从这个意义上来讲，改善型住宅将是上海市广大购房者共同的购房目标，同时也预示着上海市房地产市场将是改善型住宅的天下。

　　■保集欧郡营销部经理刘亚男

　　高性价比楼盘最受青睐

　　打算进一步改善住房条件的本地购房者或是因为本土情节，或是为了能有更为健全、完善的生活配套，或是因为添加了新的家庭成员。将新家迁到自己较为熟悉，比过去生活更为方便的区域，是他们心中理想的目标。

　　改善型购房者多数对于房型的要求比较大，多为100-120平方米或更大一些，因此对于总价的要求也比较看重。对以自住为目的购房者来说，“实惠”是首要的。从价格上看，改善型均价大都在9000-10000元/平方米之间，有的还因为位置、房型、楼层、朝向等细节问题有所上下浮动。这个价位区间，对于目前没有贷款限制，手头已经拥有一套房的改善型购房者来说，尚可接受。

　　由于老城区生活、交通、医疗都较为成熟、完善，出行可依托轨道交通，孩子上学也比较容易找到教学条件好的学校，诸多方便使得区域内的楼盘更容易受到改善型购房者的首肯。相对优越的地理位置和生活配套加上相对低位的价格，性价比高的外环区域改善型楼盘受青睐就不足为奇了。从楼盘综合品质来看，此类楼盘同样具有保值功能。

　　■绿洲康城总经理刘正兵

　　“改善”和“住”是关键词

　　从广义的角度看，自住型客户每一次的买房置业都可看作是改善型购房，这种购买方式在低密度郊区住宅和顶级住宅中表现尤为突出。

　　改善型住宅的关键词是“改善”和“住”，是实用性与舒适性相结合。改善型住宅不能单纯的以面积大小来划分档次，而更多体现以区域、规划、户型、环境、配套、物业等方面综合的社区品质提高，大宅子不一定能提高生活质量，豪宅不一定有幸福感。同样的户型可以用更小的面积来实现，同样的面积可以实现更多的功能，一套房子自己看了都想买，客户才会喜欢，这就是开发商设计建造住宅应有的立场。

　　观念的改变使改善型客户的比例增多，城乡结合部的绿化带，为低密度住宅建设创造了良好的环境，交通基础设施的完善，为这类住宅提供了便利条件。对此，我们有理由相信，在今后的几年内，改善型住宅的扩张将快速发展。

　　而高性能的成熟产品，对开发商提出了更高的要求，迫使开发商必须靠管理要效益，改善型置业将提高住宅产品的标准，有利于提高住宅开发的整体水平、专业化程度和精密性。

　　■保集欧郡营销部经理刘亚男

　　户型最具吸引力

　　对于二次购房者居住舒适性必然是改善型楼盘最吸引客户的部分。居住舒适性，跟开发商的开发理念以及对项目的客户群定位是有密切关联的。改善型购房者特别青睐外环周边价格适中的中大户型。购房者大多选择建筑面积在10万平方米以上的中大型楼盘，因为这样的楼盘可以提供一个相对安静、层次分明的居住环境，而且中大型楼盘的物业配套和一些生活设施的配套比较全。

　　除了需要满足以上要素，户型设计优良，将来居住在室内的舒适性更是改善型购房者的首选，如保集·欧郡，不仅西城区环境优美，生活和教育配套也非常齐全，而且户型选择多样，六层的多层设计得房率超高，大大提高了使用室内空间，这些对于改善型需求的购房者来说具有很大的吸引力。尤其是二期品质升级，购房者不仅得到了比从前的住房更宽阔的空间，还有更舒适的居住享受。

　　■佑威房地产研究中心主任薛建雄

　　楼盘一定要有特色

　　购房者对于改善型住宅的划分并不准确，大面积的户型未必就是改善型住宅，而二手房也并非不能称之为改善型住宅，关键要看项目的地理位置，升值潜力，未来发展以及环境等等，特别是改善型住宅强调生活的舒适与便捷。

　　改善型住宅与所谓安居型住宅有着质的不同，改善型住宅是安居型住宅质的飞跃。从地段上讲，改善型住宅都有着较好的交通条件，周边都有较好的生活配套。从环境上看，改善型住宅更注重社区内环境的营造，绿化，园艺，小品点缀房前屋后，生活即为享受。尤其是户型，改善型住宅脱离了安居型户型。户内空间不再局促、拥挤，代之以更大的空间，更为全面的生活功能，令业主的生活随心所欲，更重要的是，使户内面积不仅仅是生活的空间，而是丰富了新生活的载体。

　　目前，上海市改善型购房者更多选择住房面积集中在90-110平方米之间，还有一部分选择的住房面积为110-150平方米左右。建议购房者选择建筑面积在10万平方米以上的中大型楼盘，因为这样的楼盘可以提供一个相对安静、层次分明的居住环境，而且中大型楼盘的物业配套和一些生活设施的配套比较全。

　　除了需要满足以上要素，品质突出且具有个性特色的楼盘会更为受欢迎，如闵行的一些楼盘，不仅周边环境优美，生活和教育配套也非常齐全，而且主推的大户型可自由分隔，这些对于改善型需求的购房者来说具有很大的吸引力。还有松江的绿洲香岛，全配置的公寓设有双路家用净水系统、节能全屋新风系统等等，购房者不仅得到了比从前的住房更宽阔的空间，还有更节能舒适的享受。