今年2月2日，上海正式启动收购二手住房用于保障性租赁住房试点工作，浦东、徐汇、静安三区率先推进，黄浦、长宁、虹口等其余中心城区于二季度陆续跟进。截至目前，试点工作已取得阶段性进展，累计收购房源523套，有效扩充了中心城区保障性租赁住房供给。其中，静安区创新推出“住房收购置换”模式并实现首例签约；徐汇区则聚焦供需紧张区域供需矛盾，高效筹措房源。全市层面通过扩围试点、优化流程、完善政策，在增加保租房供给、促进职住平衡的同时，显著提升二手住房市场活跃度，为住房保障提质增效注入强劲动力，切实惠及新市民、青年等群体。青年报首席记者 范彦萍
静安打造实践样本
创新“住房收购置换”模式
作为首批试点区域，静安区围绕保障性租赁住房筹措与居民住房改善双重需求，创新推出“住房收购置换”模式，并成功落地首例签约，为全市盘活存量住房、完善住房保障体系提供了可复制、可推广的实践样本。
静安区保障房公司作为实施主体，严格遵循市场化原则开展房源收购工作，重点瞄准区内产权清晰、总价适宜的成套小户型存量住房。房源收购后，将由专业团队进行统一标准化改造提升，改造完成后全部纳入区级保障性租赁住房管理体系，以低于同地段市场租金的标准，定向保障新市民、青年等群体的居住需求。这一举措精准补齐了区域租赁住房短板，有效扩充保租房房源体量、优化供应布局，缓解重点群体租房难、租房贵的问题。
在服务居民住房改善方面，静安区创新构建闭环置换路径，破解群众“卖旧买新周期长、资金周转压力大、置换流程风险多”的急难愁盼问题。按照模式设计，有改善需求的居民可先锁定静安区内新建商品房意向房源及购买条件，再向区保障房公司提交旧房收购申请，旧房收购款项将专项用于购置区内指定新建商品房，实现“旧房规范处置、新房顺利购置”无缝衔接。
3月31日，静安区“住房收购置换”模式首例签约仪式顺利举行，居民施先生成为首名受益者。此次收购的房屋建筑面积41.59平方米，房型为一居室，总价220万元。该房屋区位优势明显，周边1000米范围内覆盖地铁3号线、4号线及多条公交线路，综合商场、医疗机构、学校等生活配套齐全，符合保租房房源的核心收购标准。
目前，该房屋已完成产权登记，预计5月底交付，后续将参照保租房标准完成改造提升，由静安区闸北保障房公司负责运营管理，严格执行保租房准入、供应、退租全流程监管，规范租金定价与物业服务。
截至目前，静安区已通过热线电话、现场咨询等渠道累计接待咨询116户居民，有意向参与置换的居民44户，其中意向置换一手房18户、意向置换二手房26户，已完成深度精准对接9户。接下来，静安区将以首例签约为契机，持续优化政策设计、细化操作流程，加快房源评估、核验、定价等工作，深化模式实践，全力保障保租房高效筹措，助力居民居住条件改善。
徐汇试水“房票”机制
“全市通用”最大化匹配居民需求
徐汇区产业集聚效应显著，保障性租赁住房需求旺盛，尤其是徐汇滨江等核心板块供需矛盾突出，收购二手住房转化为保障性租赁住房，成为缩短保障房供应周期、缓解供需矛盾的关键举措。
在房源筛选方面，徐汇区制定了清晰明确的收购原则，重点聚焦辖区内租售比高、租赁需求旺盛、交通便捷的小区及房源，面积以35～45平方米的一室户和45～60平方米的两室户为主，单套建筑面积原则上不超过70平方米，房屋总价不超过400万元。此外，要求产权人有置换本市一、二手房源的意愿，置换范围不局限于徐汇区，最大化匹配居民住房改善需求。
资金保障与房票机制是徐汇区试点工作的重要支撑。区财政足额落实专项资金，为房源收购工作提供稳定资金保障，确保收购流程顺畅。房款结算创新采用“房票”机制，将收购二手住房的房款折算成房票金额，房款资金存入监管账户，保障资金安全。徐汇区房票机制具备“全市通用、一二手通用”的显著优势，且房票有效期为一年，给予居民充足时间挑选心仪房源，极大提升置换灵活性。
在便民服务方面，徐汇区保障房公司在徐汇区不动产登记交易大厅三楼设立接待专窗并开通专线，安排专人负责咨询接待、政策解读、房源登记等工作，为居民提供便捷高效服务。试点启动以来，通过窗口咨询渠道收集到房源近300户，区保障房公司严格对照收购原则，逐一与产权人对接排摸，已完成意向协议签订72户，另有45户居民表达初步意向，目前正开展进一步洽谈对接。
徐汇区某签约案例极具代表性，业主此前挂牌房源久未成交，得知二手住房收购试点政策后主动联系区保障房公司。了解到区属国企收购公信力强、交易流程规范、资金兑付稳定，且可免除中介费用、无额外交易成本，评估价格与区域真实成交价及自身挂牌价接近后，业主当场签订意向协议，并提前提交相关材料锁定交易意向。
接下来，徐汇区将持续推进房源收购工作，加快已签约房源过户交房与保租房改造，切实缓解区域保租房供需矛盾。
试点范围再增五区
二手房交易市场量价齐升
上海收购二手住房用于保障性租赁住房试点工作自启动以来，从三区先行到全市中心城区扩围，供给规模持续扩大、政策体系不断完善、市场效应逐步显现，不仅有效增加保障性租赁住房供给、促进职住平衡，更显著激活二手住房市场活力，推动住房保障事业提质增效，为构建租购并举住房制度提供有力支撑。
在增加中心城区保租房供给方面，三个试点区加强机制建设、夯实资金保障、建立收购流程，截至目前共收购房源523套。徐汇区聚焦城市更新，解决核心板块保租房供需紧张情况，完成收购458套；浦东新区结合轨交周边保租房需求，完成收购64套，其中使用房票完成置换2套；静安区完成1套收购和置换签约，打通了住房置换全流程。
从已收购房源的特征来看：在区位上，优先收购产业园区、轨道交通站点周边、租赁需求旺盛的房源；在房型上，优先收购70平方米以下的房源；在价格上，优先收购总价400万元以下的房源。
目前，试点工作已扩围至全部中心城区。二季度以来，黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦五区均已启动收购二手住房用于保租房工作，将持续增加保租房供给，优化供应结构、促进职住平衡。同时，市区进一步畅通信息渠道，增加“962269”市房地产交易热线受理咨询渠道，联动线下受理；简化工作流程，强化政策集成和便捷操作；优化房票政策，支持以旧换新，满足居民置换需求。
在提升市场活跃度方面。“沪七条”“沪六条”政策叠加效应持续释放，通过收购二手住房等综合施策，进一步提升了二手住房市场活跃度。今年“金三银四”上海二手房市场行情成色较足。成交方面，3至4月二手住房共成交5.41万套，比去年同期增加14%，为近五年高位水平；5月1日至19日，二手住房成交1.42万套，比去年同期增加26%，预计全月成交将超2万套；除春节假期所在的2月外，单月成交量已连续6个月在2万套以上。价格方面，3至4月二手住房价格指数环比分别上涨0.4%、0.7%，自2月由负转正后已连续3个月保持上涨。挂牌方面，全市挂牌总量自2025年四季度以来呈下降趋势，截至今年4月末约为18.1万套，较2025年9月高点减少2.7万套；5月以来挂牌量进一步下降，目前为17.8万套。
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