张园：一座石库门的百年重生

　　【文/青年报记者 唐骋华  图/受访者提供（除署名外）】

　　2026年春，由上海市文史研究馆、上海大学主办的“海上风华·建筑可读——海派文化的空间演绎与当代价值暨张园历史空间复兴及历史建筑保护与更新”研讨会在安垲第举行。窗外便是历经三年更新、持续生长的城市新地标——张园。从当年的“海上第一名园”，到近代上海规模最大、保存最完整、建筑形态最丰富的石库门里弄群落，再到今天集商业首发、文化展演、公共休闲于一体的城市舞台，张园走的城市更新实践之路，具有标志性意义。

　　修旧如故，以存其真

　　“最好的保护是活化，最好的传承是创新，最好的更新是让历史与生活相融。”上海大学上海城市更新与可持续发展研究院院长王从春在研讨会上的这句话，道出了张园在实施城市更新时的底层逻辑。

　　作为上海现存最具代表性的石库门建筑群，张园拥有42栋、170幢历史建筑，涵盖老式石库门、新式里弄、花园住宅等多种形态，一砖一瓦都镌刻着上海近代城市生活的变迁。“面对这样的活态遗产，简单拆除或局部保留都是对历史的辜负。”上海静安城市更新建设发展有限公司副总经理张弘说。为此，张园从启动更新之初就确立了“修旧如故，以存其真”的原则。

　　这首先体现在全国首创的“一幢一档”数字建档体系中。从2015年起，张园联合5家专业单位、40余名技术人员，对园内2050个房间进行全面查勘、测绘与影像记录。每一栋建筑的档案都超过400页，不仅包含建筑概况、历史图纸、工艺细节，还收录了住户变迁、老居民口述影像、百年使用痕迹等鲜活信息，构建起覆盖全周期、全维度的建筑生命史。

　　“这是上海首个成片风貌区全覆盖建档案例，为后续修缮、活化、传播打下了底子。”张弘告诉记者。这套体系成为上海历史建筑保护的模板。

　　对此，上海市文史研究馆馆员王孝俭深表认可：“海派建筑的灵魂不在于孤立的楼宇，而体现在整体的环境、丰富的细节之中。张园做到了。”

　　在上海市文史研究馆馆长汪胜洋看来，张园的保护实践呼应了海派文化的“人民性”底色：“过去的优秀建筑多属于宫殿、豪宅，而石库门是普通人的居所，是面向大众的建筑遗产。张园没有把历史建筑变成封闭的标本，而是以科学手段守住其本真形态，为后续回归公共、服务市民埋下了伏笔。”

　　活化再生，活在当下

　　如果说“修旧如故”恢复了张园的“形”，那么“活化再生”则唤醒了张园的“神”，让百年石库门真正融入当下生活。

　　三年间，张园西区完成了从“老里弄”到“城市客厅”的蜕变。据统计，张园累计引入50余个高能级首店，商业载体出租率突破80%，举办超280场高品质首发、首秀、文化活动，日均客流稳定在5万人次，今年春节期间更是将近13万人次。但张园的运营逻辑，又不止于品牌堆砌与商业引流。

　　“我们不是做简单的品牌叠加，而是追求文化契合与精神共鸣。”张弘说。项目团队始终以海派文化为内核，沿泰兴路布局顶奢品牌新业态，沿茂名北路侧重艺术与潮奢，形成“高端不高冷、精致不疏离”的场域气质。

　　这种活化更体现在公共性的回归。海派文化研究者、上海市文史研究馆馆员熊月之告诉记者，张园于19世纪末向社会开放后，成为上海最大的公共活动中心，文人雅士、普通市民纷纷入园游玩，孙中山、黄兴、章太炎、蔡元培等名流在此发表演讲。这里还见证了上海第一盏商业电灯点亮、第一次自行车大赛举办、第一个室外照相馆开张、第一次向华人公映电影等历史时刻。

　　百年之后，更新的张园同样将公共价值放在重要位置。茂名北路限时步行街变身“时光月台”“疯狂动物城”等主题街区，《不眠之夜》户外特别版让戏剧与街巷边界消失，VR音乐电影带市民重温石库门集体记忆，海派新春游园会、光影秀、非遗体验等活动接连不断。

　　“历史空间不能只是消费场所，更应该是城市第三空间。”上海交通大学教授秦畅长期关注城市公共空间营造，她认为张园最可贵的转变，是从“打卡地标”转向“可参与、可停留、可共鸣”的公共场域，“人们来张园不只是购物拍照，更为感受海派文化、享受城市休闲。这是历史街区应有的温度。”

　　当然，平衡从来不易掌握。如何在保护原貌与植入现代功能之间取舍？如何在商业活力与文化底色之间把控尺度？如何让高成本的保护运营实现可持续“自我造血”？这些都是张园必须面对的挑战。上海大学建筑系教授郑洁从文化再生产视角提出思考：张园在物质空间上高度成功，但需警惕从生活空间转向消费场景，成为“被展示、被消费”的商业景观。这一观点也成为张园运营优化的重要参考。

　　范式超越，活力枢纽

　　三年更新，张园已超越一个商业项目或一处历史街区的范畴，成为上海城市更新的范式，更回答了一个时代命题：城市更新究竟是为了什么？

　　首先，张园探索了历史建筑保护的新方式：不用封存静止，而是活态传承。上海阮仪三城市遗产保护基金会秘书长丁枫认为，不同于一些项目“拆真建假”“保留表皮”，张园以真保护、真修缮、真活化，让历史建筑拥有现代生命力。“张园的模式证明，成片风貌区完全可以在不破坏本体的前提下实现更新。”丁枫说，“保护不是阻碍发展，而是为城市留下珍贵的文化资产。”

　　从百年前为华人开辟公共空间，到今天打造开放共享的城市客厅，张园始终呼应着海派文化面向大众、包容开放的内核。上海大学海派文化研究中心主任陈东强调，历史街区更新必须保留“锅气、人气、烟火气”，避免变成无人居住的“死城”。

　　张园还实现了从单点更新到区域激活的跨越。张弘介绍，如今的张园不是孤立的更新点，而是与东侧太古汇、北侧吴江路、西侧丰盛里协同联动，构建起“大张园”特色商业生态圈，带动周边客流提升20%~40%，重塑南京西路商圈格局。

　　值得一提的是，正在建设的东区，将与西区形成“东静西闹、沉浸无界”的互补格局，引入高端办公、精品酒店、美术馆、演艺中心，打造完整的海派文化交流中心；约8万平方米地下空间实现与多条地铁线路无缝换乘，让张园从地面街区升级为立体贯通的城市活力枢纽。

　　“张园提供了一种可复制的更新哲学。”王从春表示，上海大学设立全国首个城市更新博士点，正是要把张园这样的实践案例转化为学术成果与人才培养资源，让“保护—活化—共生”的理念走向全国。

　　百年张园，新生正盛。它以一座石库门的重生，告诉我们：最好的城市更新，就是让过去走向未来，让历史活在当下。