青年报·青春上海记者 范彦萍

上海市住建委、市房管局、市发改委、上海银保监局等10部门联合印发的《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》（以下称《实施意见》）今天公布，记者获悉，《实施意见》从加强房源信息发布管理、加强住房租赁合同网签备案管理、加强住房租赁交易资金监管等9方面做了具体规定，明确住房租赁经营机构应在本市注册的商业银行中，开立全市唯一的住房租赁资金监管账户；住房租赁合同未经网签备案的，金融机构不得为其办理个人“租金贷”业务。

　在不同渠道发布的房源信息应当一致　

《实施意见》明确，在上海范围内从事住房租赁活动的住房租赁企业、房地产经纪机构和网络信息平台，以及转租住房10套（间）以上的单位和个人，应当依法办理市场主体登记。从事住房租赁经营的企业和个体工商户经营范围应当注明“住房租赁”，从事住房租赁经纪服务的机构经营范围应当注明“房地产经纪”。

《实施意见》提出推行从业人员实名信息卡制度，由市房地产经纪行业协会向住房租赁经营机构、房地产经纪机构发放实名信息卡，并由机构通过线上、线下经营场所等渠道公示。从业人员提供居间代理、房源收储、客户接待、业务咨询和合同签约备案等服务时，应当向消费者主动出示实名信息卡。

《实施意见》明确，住房租赁经营机构、房地产经纪机构及从业人员对外发布房源信息的，应当对房源信息的真实性、有效性负责。同一机构的同一房源在同一网络信息平台仅可发布一次，在不同渠道发布的房源信息应当一致，已成交或撤销委托的房源信息应在2个工作日内从各种渠道上撤销。不得允许不具备相应经营资格的单位或个人，一次性或累计发布10套（间）以上转租房源信息。

房地产经纪机构、从事分散式代理经租业务的住房租赁经营机构发布房源信息前，应当通过市住房租赁公共服务平台进行房源信息核验，取得房源核验码。未取得房源核验码，房地产经纪机构、从事分散式代理经租业务的住房租赁经营机构不得对外发布相应的房源信息。稳步推进集中式代理经租业务的住房租赁经营机构的房源信息核验工作。对未履行核验发布主体和房源信息责任的网络信息平台，网信部门可根据房屋管理、市场监管部门的意见，依法采取暂停相关业务、停业整顿等措施。

　住房租赁经营机构应当实行明码标价　

《实施意见》要求住房租赁经营机构、房地产经纪机构应当实行明码标价。收费前应当出具收费清单，列明全部服务项目、收费标准、收费金额等内容，并由当事人签字确认。房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金。住房租赁合同期限届满或提前解除时，除冲抵合同明确约定的费用外，剩余租金、押金等应当在30日内退还承租人。

住房租赁经营机构向承租人收取租金的周期，应当与向出租人支付租金的周期相匹配。住房租赁经营机构不得强迫或以租金优惠等名义诱导承租人一次性支付超过三个月的长周期租金。房屋管理、市场监管部门应当在合同示范文本中增加特别告知内容，提示承租人一次性支付长周期租金，可能产生租金损失风险。

住房租赁经营机构不得通过私下向个人付费的方式，利用房地产经纪机构及从业人员收储房源、获取客户。

　经营机构需开立资金监管账户　

《实施意见》提出，住房租赁经营机构应在上海注册的商业银行中，开立全市唯一的住房租赁资金监管账户，该账户不得支取现金且原则上不得变更。住房租赁经营机构收取租金和押金，应当由承租人直接存入监管账户；住房租赁经营机构向所收储房源的出租人支付租金和押金，应当通过监管账户支付。

承租人支付租金周期在三个月以上的，租金应当按月划转至住房租赁经营机构；承租人支付租金周期不超过三个月的，由住房租赁经营机构与承办银行约定按月或按季划转。住房租赁经营机构向收储房源的出租人支付租金和押金，由承办银行按照机构与出租人的合同约定划转。住房租赁经营机构收取承租人的押金，只能用于支付收储房源的应付押金。

未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，原则上不得新增该项业务。按照本市有关规定已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，应于2021年一季度前向市房屋管理部门报备贷款规模压降计划，确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。住房租赁合同未经网签备案的，金融机构不得为其办理个人“租金贷”业务。对于新发生的个人“租金贷”业务，金融机构经与住房租赁经营机构、承租人协商一致，应当直接放款至监管账户。

　严厉打击住房租赁市场乱象　

据悉，本市建立了完善市场乱象发现机制。依托“12345”热线，及时受理住房租赁各类投诉举报。发挥市房地产经纪行业协会、消费者权益保护委员会的作用，积极受理住房租赁投诉。发挥属地街镇和社区网格的作用，落实网格监督员、社区综合协管员和物业服务企业的日常巡查要求，及时发现并上报涉及住房租赁经营机构、房地产经纪机构、网络信息平台的违规行为。房屋管理、公安人口管理部门要加强信息共享和业务衔接，以租房居住的实有人口信息为抓手，建立“人房共管”长效机制，切实掌握各类市场主体的房源出租情况。

住房租赁经营机构、房地产经纪机构和网络信息平台应当建立住房租赁投诉处理机制，在经营场所、房源信息展示页面、租赁合同中明示投诉渠道信息，担起矛盾纠纷化解的首要主体责任。市房地产经纪行业协会要联合消费者权益保护委员会，组织发动社会力量，建立住房租赁纠纷调处专业性平台，督促机构妥善处理与住房租赁消费者之间的矛盾纠纷，引导消费者依法维权。

　＝＝　专家点评　＝＝　

此次政策明确，严控租金贷款业务

对今天发布的上海租赁市场政策，易居研究院智库中心研究总监严跃进做了点评。他认为，此次政策最大的亮点就是对于租金贷进行了管控。对于各类长租公寓企业来说，后续租金贷业务确实需要规范，进而防范租赁市场金融风险的扩大。

“此次政策明确，严控租金贷款业务。”严跃进举例说，比如未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，原则上不得新增该项业务。按照本市有关规定已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，应于2021年一季度前向市房屋管理部门报备贷款规模压降计划，确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。住房租赁合同未经网签备案的，金融机构不得为其办理个人“租金贷”业务。对于新发生的个人“租金贷”业务，金融机构经与住房租赁经营机构、承租人协商一致，应当直接放款至监管账户。

他认为，此次上海对于租金贷明显是持打压态度的，说明租金贷的风险较大。从政策内容看，其实强调了两点。第一、禁止增量。换而言之，后续住房租赁经营机构，要想参与租金贷业务，应该说空间不大，这也是长租公寓融资方面所需要关注的内容。第二、压缩存量。此次政策明确“租金贷/租金”的比重不能超过15%，实际上也是租赁市场首个压缩租金贷占比的信贷政策，有助于规范此类业务。所以此次上海租赁政策，在原有很多条文的基础上，结合租赁市场金融风险的管控，出台了此类规定，有助于后续租赁金融市场的稳定和健康发展。

​青年报·青春上海记者 范彦萍

编辑:陆天逸

来源:青春上海News—24小时青年报