青年报·青春上海记者 范彦萍/文 周紫薇/图　

11月26日，上海最低气温9℃，部分地区还下着绵绵细雨。市民老李（化名）和太太的两位表姐奔赴浦东大团镇办理买入使用权房的手续。

距离12月1日的限购政策“大限”在即。记者从本市各大房产交易中心了解到，最近一个月的使用权房交易平稳，没有出现太多的波动。

近日，记者实地踩点了包括杨浦、徐汇、浦东在内的使用权房，了解“最后的交易”，发现其中存在不少雷区，一个不小心就可能掉入“笋盘陷阱”。有关部门和专家也做出了购买此类房源的风险预警。

  杨浦    没获得房卡的房子也来挂牌  

近日，记者以为朋友买房的身份暗访了杨浦的多间使用权房。其中，位于控江一村的一间使用权房开价150万。房产中介小李透露说，这套房源为合作中介独家代理，原本房东的意向价是145万，但需要给合作中介5万元的“好处费”。小李强调说，该房源对口控二小学，属于学区房，且这一价格在该小区内已属较低。

“不好意思啊，原来这套房子房东没有取得房卡。”过了数天，小李遗憾地表示，这套所谓的“笋盘”（意指价格划算的房源）没有房卡，这意味着交易存在很大风险。“听说就算房东加急办理相关手续，最快也要15天才能获得房卡。但15天后已经过了12月1日截止日期了。”

另一位房产中介小姚则推荐了一套对口上理工附小的学区房（使用权房）。承租人是一位老人，老人直言不讳地表示，自己年事已高，除了自己外，两位小辈的户口也在该套房子中。虽说两位小辈对于他卖房之举并不知情，但他是承租人有“绝对的发言权”，可以一人决定将房子使用权转让，进行差价换房。成交后，如果两位小辈户口拒不迁出，可以申请挂靠到派出所。“我这个房子绝对没风险的，你放心，如果你有诚意，我还可以再降价5万元。”

小姚透露说，使用权房因为房龄较老，且房源较少，自己很少接触此类房子。“你是我今年带看的第一位指明要使用权房的客户。”

那么，这两套房子的交易是否有风险呢？记者咨询了杨浦区房产交易中心相关人士，对方表示，第一套房子没有房卡，倘若交易，存在显而易见的风险。第二套房子的交易同样存在风险，因为使用权房的交易和产权房不同，后者只需所有产权人同意即可交易，但前者需要承租人和所有同住人同意才可以达成交易。

  徐汇    内部结构改动，中介赚取差价  

日前，记者又实地踩点了徐汇的使用权的交易情况。当天，位于陕西南路地铁站附近出现了一套“笋盘”。据中介小忻（化名）介绍，该房子面积约10平方米，出价160万。房子装修得非常温馨。

从房卡上可以看到，该套房子的厨卫均与邻居合用，但现有的房间，面积虽小却功能俱全。记者看到，经过改造后，屋内不仅有洗手间，还有一个开放式厨房。记者表示，对该房子非常感兴趣，要求房东本人出面。不一会儿，来了几位中介。其中的一位强调说，“你直接和我谈就可以。”

小忻透露说，原来，这套房源已经被该名中介以145万元下了定金，希望以160万元转手，对方可以从中拿到15万元的差价。经过讨价还价后，拿下房源的中介又提出，150万即可成交。

一天后，小忻透露了实情，“这套房子交易有风险。它私自进行了改造，要交易的话，需要对房子恢复原状，但里面的租客肯定不愿意。况且改造需要时间，一个不小心就过了12月1日的‘大限’。”

另一位业内人士李先生透露说，由于这类房源存在中介吃差价的行为，如果中介不讲诚信，房源又存在问题，存在交易不成功的可能性，最后虽然交易款能返还，也会经历一番波折。

记者随后实地探访了永康路、襄阳南路沿线的七八家房产中介。受访的多位中介均表示，使用权房限购政策正式发布后，的确出现了一波交易热。襄阳南路上一位房产中介李经理透露说，一房东原本挂牌200万的房子，眼看着“大限”将至，跳水至138万出售，后以158万的价格成交。但李经理并不看好使用权房的后市，“限购政策出来后，这类房源的交易更难了。”

  浦东    所谓的投资前景遥遥无期  

日前，记者又探访了浦东大团板块的几套使用权房。其中一套房子面积10多平方米，售价26万。另几套的售价从40多万到70多万不等。中介顾经理极力推荐，言之凿凿地说大团板块的房子未来潜力不小。

不过，当记者采访一些附近的大团镇当地人时，不少人均持悲观态度。“我自己就是大团人，我也不会投资这里的房子。”金先生表示。

另一位当地人王小姐则表示，如果是自住，有刚需的话，可以考虑购入，但如果是投资的话，真的没有太多价值。不少简装房子的租金才500多元，光是租售比就不划算。所谓的远期前景对于投资客来说，只是看上去很美而已。至于旧改更是遥遥无期的事。

== 解读 ==

  真正落实了“房住不炒”的导向  

相关资料显示，使用权房是计划经济和住房分配体制下的产物，俗称公房。该房屋的产权属于国家或集体，没有产权，只有使用权，相当于跟政府签了长租协议。这类公房只可以进行使用权的转让和交换，操作流程相当于使用权证更换名字，转承租人，也就是所谓的“差价换房”。

使用权房的优势：1、不限购、不占购房资格（仅限上海户籍的人购买）；2、挂户口；3、搏拆迁；4、学区房；5、部分使用权房有机会转产权。

劣势：1、无法贷款，必须全款购买；2、交易流程繁琐；3、通常产权关系复杂，存在风险；4、转产权难度较大。

某区房地产交易中心相关负责人提醒说，按照此前的差价换房管理办法，使用权房的资金要经过三年监管，或者当出让人买了房子后资金才可以解冻。这类房源交易较为复杂，牵涉到房租、邻里关系等，且要到物业做相应的征询。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析说，此次使用权房的政策，实际上不是直接的限购政策，或者说和当前的限购政策本身关系不大，更多还是在于规范使用权房的交易等内容。从实际过程看，此类使用权房过去没有限购的概念，所以确实也形成了炒作，所以现在对于此类住房的管控，有助于形成更强的产品价格管控，防范此类产品成为投资投机品，这对于此类使用权房真正落实“房住不炒”的导向，真正有助于形成更好的住房交易等都有积极的作用。从后续情况看，此类住房的交易势必会降温，或者说没有过去的炒作的热潮，这也使得相关中介机构后续在办理此类业务方面更需要谨慎和小心。

上海至合律师事务所首席合伙人、上海市政协委员洪亮分析说，使用权限购政策即将推行。第一、购房者在买房时一定要注意房卡、同住人等各种问题，尤其是有户口的同住人有何意见。第二、很多使用权房年代久远，涉及房屋结构的变更，可能其和原来房卡上结构不一样了，那么，在做承租人变更的时候，会在物业那里受到变更承租人的限制。第三、随着房地产调控政策越收越紧，倘若签订合同的时间在今年12月1日前，但正式进行承租人变更的时间在12月1日后，这其中可能会产生纠纷和矛盾。购房者需要将政策衔接之类的风险都纳入考虑范围。此外，使用权房相应的法律法规相较产权房要少，相关的政策配套不是很齐全。对于购房者来说，在买房时更要多长一个心眼。

市政协委员、维度律师事务所律师、静安区新联会会长童麟表示，针对一些看重使用权房社会福利的购房者来说，未来居住者的权益是否会发生变化很难预判。以教育福利为例，近年来教育部门持续对招生政策进行大幅调整，去年本市幼儿园已实现公民同招，接下来也许就是小学、中学，传统意义上的“学区房”概念未来是否得以存续都很难说。如果购房者看中的是房产的地段和商业投资价值等，无可厚非。如果只考虑教育福利的价值，则存在一定的风险。

== 链接 ==

日前，上海市印发《上海市公有住房差价交换办法》的通知，规定对上海户籍购买使用权房进行限购，包括：上海市户籍家庭拥有2户（套）及以上住房（包括公有住房承租权和住房产权）的，不得再通过差价换房方式，取得公有住房承租权；上海市户籍单身且年满18周岁个人拥有1户（套）及以上住房（包括公有住房承租权和住房产权）的，不得再通过差价换房方式，取得公有住房承租权；上海市非同一户籍家庭成员的2名及以上个人，不得通过差价换房取得同一户公有住房承租权。

同时，新办法对已列入市、区政府确定的花园住宅、优秀历史建筑等具有保留保护价值的公有住房承租人，需要差价换房的，鼓励市、区政府指定的企业按照有偿退租或者差价换房的方式取得承租权。

非独用成套公有住房，符合相关政策规定，经相关程序改造为独用成套后，除花园住宅以外，承租人可以按照上海市房改售房政策执行。

据悉，这一新办法将于2019年12月1日起正式施行。

青年报·青春上海记者 范彦萍/文 周紫薇/图

编辑:张红叶

来源:青春上海News—24小时青年报