青年报·青春上海记者 范彦萍/文、图

9月2日，上海正式执行“认房不认贷”政策，购房者只要在当地名下无房，无论曾经是否有过房贷，都可以享受首套房贷款的首付比例和利率优惠。

新政执行一周有余，到底市场对新政的反映如何？青年报·青春上海记者从中介和专家处了解到，新政落地后，房价企稳，不管是挂牌量、带看量还是交易量都出现了增长。

市场活跃度提升，带看量、挂牌量皆上升

最近一周，链家青浦新城地铁站店的经纪人欧俊强有点忙，目前他手头有几十个客户，有咨询政策的，有跟进交易的，也有带看中的。“新政发布当天晚上就有好多人打电话过来咨询。当天晚上我就带看了新房。我们整个门店最近一周开了两单新房单。二手房开了一单。新房和二手房签单比例接近7：3。”

新政对市场的刺激显而易见，欧俊强透露说，有一套二手房，从带看到成交就三天时间。“现在市场变化很快，客户觉得后市说不太准，万一之后房价上涨了。当看中心仪的房子后，就尽快入手了。这种心态可以理解。”

他还透露说，新房的去化周期还要短。最近他们门店在代销联排别墅，他带着客户头一天晚上去案场看了样板房，客户很满意，第二天中午就下定了。

“不仅我们门店，其他门店每天也都有成交客户。”欧俊强说，除了咨询量激增，成交量有所上升外，最显而易见是挂牌量。“据估算，链家整个青浦西大区挂牌量达1000多套。”

和远郊的情况不同，内环内中介门店的成交量没有显著上涨，但带看量增加了不少。位于黄浦区的露香园店总吕永钢介绍说，新政执行以前门店一周新增六七套房源，截至9月10日，一周新增房源十二三套。“毕竟从政策出台到市场反馈有一段时间。此次执行的新政主要是利好置换家庭。比如有的家庭新添家庭成员，原来的住房显得有些拥挤了，趁着这个时机换房。”

他还介绍说，政策发布后明显感觉客户看房的热情陡增。“内环内的门店经纪人主要忙着带看。以我们门店为例，之前人均带看量为2.2~2.3次/周，新政执行后上升到3.45~3.46次/周。基本上，周末我们所有业务员都在带看。但现阶段，房东和客户的心理价差比较大。房东觉得既然出政策了，价格势必会坚挺一点；客户则觉得因为政策利好才有购买意向，希望价格更符合心理预期。”

吕永钢认为，后续挂牌量也会持续上升。毕竟房屋买卖属于大宗交易，需要协商，不可能一夜之间全部挂牌。“我觉得接下来几百万元的‘老破小’的挂牌量会上升，不少客户的换房策略是以小换大、用郊区换市区。在市区挂牌的大多是上世纪七八十年代的老公房。”

新房表现好于二手房

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉记者，新政执行后，带看量、挂牌量等明显上涨，从市场表现来看，新房要好于二手房。

不过，卢文曦认为，目前上海和北京才打出第一张牌，毕竟楼市调整的时间和幅度都不小，仅靠一张牌就要实现楼市v型反转不太现实。目前新政出台后，成交量出现一定反弹，但后市是否能持续增量有待观察，如果有几个政策组合拳下来，会让市场更有信心。就上海的情况而言，第一天成交量激增，之后几天有所减少，上周六再次创了新高。最好的情况是，成交量维持住，不要突然大爆发，也避免大幅缩水，否则对市场情绪影响比较大。

“新政执行后成交增速不错。”上海链家研究院首席分析师杨雨蕾介绍说，该公司门店上周成交环比增长13.9%，相较8月，周平均成交增长40%。

杨雨蕾分析说，短期内的成交主要是靠原本就有购买意向的客户，等政策落地后，交易量便集中体现出来。对于经纪人来说，最近的流程从带看层面，逐步转化为成交层面。显而易见这是政策刺激的效果。“只要政策不变，还会有刚需购房者逐步入市。从目前市场情况看，主要是置换型偏刚需客户，先把手头的房子卖掉，再购买首套房产，相当于卖一买一。这一特性在外环外的板块表现得更明显一点。”

杨雨蕾认为，房价快速上涨的概率比较低，因为如果房东想要尽快置换，就会给出一个比较理性的价格，加快去化过程，从整个市场反馈看，不会刺激房价。但与此同时，房价已经企稳，议价空间收窄，表现为房东不太愿意让价。

买房群体主要还是刚需客

易居研究院研究总监严跃进介绍说，近期，研究院对上海新房市场进行了调研，主要集中在青浦和松江等近郊区市场。相关调研和判断分析显示，当前上海新房交易市场确实处于活跃和复苏态势，且部分数据好于预期。

从销售人员反馈的情况是，新政出台后，周末两天看房量明显增加，甚至部分售楼处非常拥挤，说明市场意愿非常强。而且即便是周一和周二，按照过去工作日的情况，看房和认购情况是不好的，但现在工作日看房情况也不错。从签约情况看，部分项目的交易水平上涨了400%。一些项目过去单日销售最多1~2套。但是现在单日销售可以超过10套，即增加了4倍左右。至少从销售人员的分析看，确实认房不认贷政策后，认购意愿很强。部分售楼处的停车位都比较拥挤，甚至保安都提示，随意停车会被贴交警罚单。

严跃进分析说，从买房的群体来说，主要还是刚需客。刚需客本身就需要购房，现在政策放松，购房成本降低，购房意愿也明显增强。营销方面，总体上还是传统思路和打法，即介绍房企品质、交通区位、户型设计、地铁配套等。部分会承诺首付方面可以给点小优惠，以吸引购房者。当然购房者也会做楼盘对比，因为一些项目最近都在加快销售，项目之间一对比，性价比差异还是比较大的。另外，部分渠道和销售甚至鼓励大家工作日看房，因为可以预见接下来的周末看房数量会比较多。另外一些重点中介机构都驻场办理贷款和相关服务。

严跃进介绍说，当前房价的问题也颇受市场关注。比如各售楼处普遍都提及了房价方面的一个观点，即折扣确实要收回，最多在新政出台的这一周会维持，后续会收回。但是从激活认购意愿来说，也从购房者希望讨价还价的角度出发，大概会给3%左右的折扣。从项目的定价来说，上海目前的情况是，中小套型的房价反而比较低，而中大户型或者说120平方米以上的房源价格反而高。其原因是，上海这几年都是提倡70/90政策的，很多项目中小户型反而多，而改善型的户型少，所以大户型的房价反而会贵一点。根据一房一价的数据，大概每平方米会贵5000元左右，或者贵10%左右。

“总体上感受上说，目前市场情绪确实拉动起来了。”严跃进分析说，主要原因还是在于，购房者的首付比例大幅降低了。这方面不光是一些改善型的客户，一些在上海工作学习的年轻人，因为在老家有房，所以在上海购房的首付比例比较高，要70%，而现在直接变为35%，可以有更加从容的挑选空间了。关键还是因为市场需求其实还是有的，对于买房的需求依然是强劲的，购房者对于上海市场的信心也还是很充足的。目前，一些房东也在挂牌加快卖房，目的是为了换房，也愿意降价。“所以我们预计，现在二手房挂牌的数据，还没有完全体现在交易数据上。后续二手房消化后，会有第二波购房需求，即换房需求。”

青年报·青春上海记者 范彦萍/文、图

编辑:陆天逸

来源:青春上海News—24小时青年报