青年报·青春上海记者 范彦萍/文、图

8月26日是房产新政实施第一天，申城房市也随之升温。记者今天在上海宝冶宝山站金茂棠前住宅项目售楼处看到，该楼盘当天开盘的160套房子实现“日光”。想要购房的市民申小姐带着8个月的宝宝来看房，“我们原本是限购的，现在政策放开后，可以购置二套了。”

而上海的二手房市场同样受此利好政策，上海链家的经纪人小赵告诉记者，昨天房产新政出炉后，他立即制作了攻略，发给潜在客户。一些原本限购的想要为父母买房的新上海人纷纷加入咨询大军。

“我们今天是第三批次开盘，160套房，有263人认筹，当天售罄。”金茂棠前渠道专员马建国告诉记者，新政发布后，让一些具有交通和商业优势的品质房源去化更快。

现场，记者邂逅了抱着儿子来看房的申小姐。她兴致勃勃地参观了117平方米的户型。申小姐表示，自己家就住在附近的四季都会，现在有了娃后，爷爷奶奶都搬过来住，家庭成员增加了，自己还有生二胎的打算，原来的住房面积不够了，就打算购置二套。“我老公是新上海人，我户口在山西老家，按照原来的政策，我们只能购置一套。现在外环外不限购了，就萌发了购置二套的打算。这个盘的配套比较成熟，离地铁3号线和高铁站很近，未来还有19号线，通勤很方便，属于地铁+高铁+TOD商业综合体。”

范小姐是今年5月底买了金茂棠前的一期房子，她表示，虽然没赶上新政，但因为银行还没放款，兴许能赶上新的贷款政策。

“昨天和今天我已经群发消息给客户了。”链家的业务员小邢精心制作了新政前后对比图，发给客户，还贴心地提醒，“上海商贷利率不分首套和二套房了。”

六兴找房的经纪人小余透露说，自己群发消息后，得到了一些回应。有的是新上海人，原本想给来上海照顾宝宝的父母购房，希望住得近点，之前没有资格，现在放开后，激发了购房的念头。

== 专家分析 ==

购房最佳窗口期已开启

上海市房地产行业协会秘书长蒋慰如透露说，接下来，协会还将继续推出新房超市，以旧换新等活动，考虑到“金九银十”效应，预计在9月在闵行区联合推出系列活动。

上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿表示，本次调控政策的优化，是贯彻落实中央城市工作会议的要求，加快建立房地产发展新模式的举措。体现在三个“度”，一是最大限度满足各类刚性住房需求、改善性住房需求和置换住房需求；二是最大程度减少制约住房需求释放的因素；三是最大力度给予购房人支持。充分体现了上海作为国际化大都市的包容性与开放性。

“本次政策调整仍是坚持促进职住平衡和满足合理住房需求为导向，优化住房限购政策。”崔光灿分析说，鉴于新房供应主要集中在外环外，所以在外环外对符合资格的家庭和单身全面放开限购，给予购房人充分的选择机会和改善机会。同时对外环内限购套数进行适当放宽，有利于居民更多机会购买改善性住房，更快进行置换性购房。特别是对符合条件的常住非本市户籍家庭，已经扎根上海，许多是上有老下有小的大家庭，需要给父母、给子女购房，通过政策调整，使他们能更好地满足家庭的多样化住房需求。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析说，上海此次政策积极有力、市场反馈积极，充分说明各地正采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，更好支持全年度经济稳增长工作任务。上海政策出台，惠及面广，尤其对单身人士购房、外环外购房等会带来积极作用，亦为全国新一轮政策调整优化和市场向好发展等发挥积极作用。“如此前国务院全体会议召开，明确采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。这说明各地8月份以及后续将立足楼市新情况采取更有力措施。上海此次政策出台，体现了‘采取有力措施’、‘多管齐下’、‘释放改善性需求’等政策导向。”

他分析说，去年全国“930”新政以来，全国房地产市场总体朝着止跌回稳的方向发展。今年二季度开始各地反馈楼市出现新情况，亦需要政策做进一步加码。观察全国70个大中城市房价指数等一系列指标，上海房地产市场量价关系表现更好，但对于楼市稳中向好的态势还需巩固。此次政策出台，和市场诉求匹配，全力支持各个群体购房和各区域去库存，充分体现“服务宜居安居、促进职住平衡、服务重点工作”的精神，更好促进房地产市场稳中向好态势的巩固。

“我们认为，当前上海楼市正好迎来了传统‘金九银十’的热销阶段，所以要结合利好销售点，把握市场机会，优化对策。”严跃进建议，房企应优化推盘和定价策略，尤其是把握政策对不同区域板块、不同产品的影响，深入落实去库存战略，积极促进销售业绩的提振；中介公司要认真阅读政策，并精准理解，做好政策宣传工作，更好地撮合市场交易；购房者应充分认识到，当前购房政策属于历史上最为宽松的一次，购房的最佳窗口期已开启。应把握有利且有力的政策，积极购房和促进住房消费释放，尤其是要把握外环外购房市场将有提振和活跃的利好机会。

有望使外环外新房迎来销售高峰

上海链家研究院负责人李根表示，外环外不限套数购房，可加快外围市场去化，适宜购置养老或度假房产的家庭及有资产配置需求者，通过区域差异化政策与公积金优化组合，精准释放改善需求，有望使外环外新房迎来销售高峰，同时促进外环外二手房交易，保持二手房价格稳定。新政信号明显，有助于提振市场预期，加快住房需求释放。体现了一线城市调控政策的精准性。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，一线城市出台楼市政策有较高同步性，北京在8月初出台楼市优化政策后，市场各方期待上海、深圳的政策落地。最近两周楼市“小作文”再度出现，市场观望气氛有所抬头，买家入市节奏放缓，价格谈判诚意不足。利好政策兑现有望改善市场焦躁情绪和扭转预期。此次政策涉及面广，从对限购的宽松，公积金、信贷工具，房产税工具的运用，多维度让购房者得到实惠，释放置业需求，进一步巩固上海稳中向好的楼市。房贷利率不再区分首套和二套，有助于释放更多改善需求。以商贷200万元，30年计算。首套月供8486元，二套差异化地区为8704元，非差异化地区为8925元。按最新政策，二套房的利率可以明显降低，非差异化地区每月可以减少439元。以往降LPR月供减少只有几十元，而这种方式力度大，得到的实惠在体感会相当明显。

卢文曦还推测，接下来可能还会有其他效果。“当前置换型买家比较多，主要是受制于‘房票’的约束，尤其是外地单身买家，很多时候旧房源卖不掉，新房子买不进。为了促进成交不得不降价抛售，一来增加自己损失，二来低价抛售不利于稳定信心和预期。多一张房票可以先买后卖，减少抛售压力，也可以缓解二手房价格快速下行的可能。”

青年报·青春上海记者 范彦萍/文、图

编辑：陆天逸

来源：青春上海News—24小时青年报