上家退购违约,竟需要下家买单?买房时的这些坑,千万记得躲开!
2019-08-20 上海

青年报资料图。

青年报·青春上海记者 钟雷

好不容易抢到了新房购买资格,却被告知房屋系上家退购,若想购买需替上家支付违约金。本以为是行业潜规则,实际上却是销售人员“不能说的秘密”。近日,奉贤区人民检察院依法批捕了一名利用该手段骗取违约金的销售人员张某。除了无中生有的违约金外,购房时其他的陷阱也需要消费者多长个心眼。

青年报资料图。吴恺/摄

 = 上家退购违约,竟需要下家买单? = 

2016年的夏天,打算在某新开楼盘买房的市民顾女士,在售楼处见到了热情的销售人员张某,通过交谈顾女士了解到,她原本看中的房子已经销售出去,张某随即推荐了另一套房。但张某提出,这套房子是之前的客户因不符合购房条件退购的,所以顾女士在购买前需要承担上家的16万元违约金。

由于不了解购房的相关违约赔偿规定,眼看房市火爆,顾女士以为这是购房的潜规则,没有多想便同意了。和所谓的“上家”见面后,在张某的催促下,她将16万元现金交给了对方,并在没有留下收据的情况下签定了合同。然而到了2017年年底,顾女士无意间得知购新房无需替上家代付违约金,此类收费名目一般都是销售人员自己的回扣。她随即找到张某对质,但每次张某都否认自己收取过16万元。

今年6月,顾女士到辖区派出所报案,一个月后张某被抓获。到案后,张某如实供述了自己设下的骗局。2016年9月,其在担任某新建楼盘销售人员时,因欠债,在顾女士前来购房时,通过混淆概念骗取违约金。签约当天,张某找人冒充上家,在收取了顾女士16万的现金后帮其办理了购房手续和首付款支付,并签订了房产预售合同。而实际上,真正的上家早在2015年12月就已退房,且负责接待的销售人员也并非张某。

目前,犯罪嫌疑人张某的行为已触犯《中华人民共和国刑法》,涉嫌诈骗罪。日前,奉贤区人民检察院依法对其批准逮捕。

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 = 购房时信息不对称最易被“套路” = 

近年来,随着国家购房政策的不断完善,上海购房“僧多粥少”的局面得到了一定的缓解,严格的限购令也让一些不符合购房条件的购房者即使抢购上刚开盘的新房,最终也不得不退购。然而实际操作时,少部分销售人员利用购房者与退购的上家信息不对称,违规乱收费的现象也偶有发生。

回顾被害人顾女士的受骗经历,参与本案办理的奉贤检察院检察三部检察官助理李林杰总结了几点经验教训,或可供其他购房者警惕。

首先是“心急吃不了热豆腐”。李林杰指出,顾女士受骗时,正值购房高峰期,顾女士此前看中的一套房,还没来得及做决定便被他人买走,因此当再度获悉有房源时,其愈发表现得急切,这一点恰恰被犯罪嫌疑人张某利用。加之张某的妻子本就与顾女士相识,顾女士在没有找其他销售人员求证的情况下,轻易相信了张某的说辞。“一般情况下,销售和客户对接都是一对一,因此购房者的信息可能相对闭塞。”

其次,在交易过程中要警惕“连裆模子”。李林杰指出,张某要求顾女士在签合同之前先付款,要求现金交易,且不愿留下收据,种种迹象均有违常理。此外,在交易过程中,张某找来冒充上家的人表现也不自然,“上家一般都是比较积极的一方,但在交易现场,所谓的‘上家’基本不搭理顾女士,回答问题也是问五句答一句。”

上海正策律师事务所律师、合伙人祝涵指出,正常情况下,上家违约退购房屋,责任应由上家承担,公司可以直接与上家解除合同,不需要下家支付违约金。如果上家拒绝支付违约金,公司可以通过法律途径解决,但并不影响房屋卖给下家。

如果在特殊情况下经协商购房者自愿为上家支付违约金,购房者则应该查看上家与公司签订的合同,并签订三方协议确定约定细节。

实际上,事后案发时张某所在的房产销售处称,购房过程中客户如果退房,业务员收取的定金、违约金都是通过公司财务以公司名义收取,个人无权收取任何费用。即使碰到退购也是由上一个客户直接和公司结清,不存在让下一个客户承担违约金的情况。李林杰表示,如果顾女士在购房过程中能够找销售主管或者其他销售人员多问几句,或许就可以避免踏入陷阱。

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 【小贴士】  其他常见购房陷阱

除了顾女士遇到的“违约金”骗局外,购房过程中还有不少值得警惕的陷阱,祝涵律师也总结了一系列常见的购房陷阱。具体如下:

一、谨防内部认购、团购、茶水费

近年来,由于限价,房地产市场火爆,市场有供不应求,不少开发商就通过收取“团购费”“茶水费”“内部认购指标费”等来提高房屋售价,而这些费用往往是没有任何有效凭证的,更加不会写进合同,且这些销售行为都是不合法的。

二、收完佣金吃差价

部分房产中介同时代理买卖双方,利用信息不透明从中赚取差价。法律界人士指出,根据相关规定,中介只能收取中介费,而不能做差价。即便房东全权委托中介进行交易,中介也不能擅自决定价格,最终的价格决定者是购买方。而对于买方而言,为了避免被中介蒙在鼓里,在签订购房合同时,应要求卖方到场,并核实房主的房产证、身份证等,确保不会被“宰”。

三、“小产权”便宜占不得

首先我们要明白什么是“小产权”的房子。“小产权”相对于“大产权”房,简单解释,国家发产权证的叫大产权,而国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权。这种房子通常价格都比较低,所以购房人容易受到诱惑,因为价格优势而动心。小产权房,无论价格多么便宜都不要去碰,比如某些“乡产权”房,归农村集体所有,产权关系很难改变,很难过渡为完全产权。而这些“使用权”“乡产权”和“小产权”房无产权保障,不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利,后期则不能办理房屋产权过户手续,所以购房不要抱着侥幸心理,一定要购买正规开发商出售的楼盘。

四、“定金”“订金”要分清

定金在法律层面,指的是如果交付定金的一方违约,会失去定金;而接收定金的一方违约,则需退还定金外加补偿。订金又作“预付款”或“诚意金”,如果交付订金的一方没有履行债务关系,有权向开发商要回订金。

我们可以通俗理解为:定金不能退,订金可退还。所以,在交钱时,一定要看清是“定金”还是“订金”。不过,在因开发商商品住房未达到销售条件、购房者交付定金的情况下,购房者有权要回定金。另外,相关法规定,在不能归责于当事人双方的情况下,合同未履行,开发商也需退还订金。

五、二手房的阴阳合同

表面上看这种约定是给买房省了钱,其实这种合同则后患无穷。其一,在购房者贷款的时候,贷款审批机构可能按照购房合同的金额审批贷款,所以贷款金额必定会受到影响;其二,这种看似为买方省契税的方式也是卖方违约的一种手段,所以在购买二手房的时候千万不能因贪一时的便宜而吃大亏。

青年报·青春上海记者 钟雷

编辑:梁文静

来源:青春上海News—24小时青年报

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