青年报·青春上海记者 范彦萍

“今天真的忙死了，认筹的人太多了。具体细则已经出来了。”从今天上午9点开始到下午，建发浦上湾的销售缪先生忙个不停，不停地向客户解释新的认筹细则。

今天上午，上海“1·21”楼市新政后首批3个楼盘不约而同启动对外公开认购。它们分别是位于闵行区的“永康城浦上雅苑”、宝山区的“经纬城市绿洲家园三期”和嘉定区“峰范嘉苑”。上午，售楼处正式公示了新政后的新盘项目的认筹细则。

基础积分向无房户倾斜

根据经纬置地公布的计分规则显示，该楼盘计分总分由基础分和年限分两部分构成，其中基础分根据认购对象名下有无房产、五年内是否有购房记录、家庭结构和户籍情况打分；年限分根据认购对象的社保缴纳月数（计分年限*12）和系数相乘算得。

根据基础分计分细则显示，该楼盘的认购对象为根据本市住房限购政策具备本市购房资格的家庭或个人。（根据沪建管联[2021]48号文规定，若认购对象为夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。）

认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下住房套数计算按照住房限购政策规定执行，无房的+20分；认购对象为沪籍家庭且名下住房为1套的，+5分。此外，需要注意的是，认购对象在2021年1月22日（含）后赠予他人的住房，仍计入认购对象名下；承租的公有居住房屋记入认购对象名下。

认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下无房且5年内无购房记录的，+20分；认购对象为沪籍家庭名下有1套住房且5年内无购房记录的，+5分；认购对象5年内有购记录的，此项不得分。

此外，认购申请时，认购对象为夫妻（包括未成年子女），+10分；认购对象为成年未婚或离异、丧偶等个人的(无论是否包括未成年子女），此项不得分。

认购申请时，认购对象为本市户籍的(若为家庭的，夫妻双方中至少一方应为本市户籍)，+10分。

此次年限分计分细则显示，认购对象的社保缴纳月数与社保缴纳系数相乘即为年限分。社保缴纳月数自2003年1月起算。认购对象若为家庭的，按其中社保缴纳月数最高的1名成员计算；认购对象包括两个及以上家庭的，按其中社保缴纳月数较低的家庭计算。

2021年1月社保缴纳月数上限为18年*12月/年＝216个月，2021年2月社保缴纳月数上限为217个月，2021年3月社保缴纳月数上限为218个月，以此类推。

社保缴纳系数区间为0.1-0.24分/月，按上市项目产品类型、结构确定。本项目确定的社保缴纳系数为0.1分/月。

按照细则规定，总分＝基础分+年限分。值得一提的是，企业参与认购的，若项目启动计分排序程序，不纳入公证摇号名单。

市房管局内部人士透露说，此次摇号公布细则是企业行为。首批三个楼盘作为试点，会对后续其他新开楼盘起到示范作用。

摇号规则并未发生变化

除了宝山区的“经纬城市绿洲家园三期”外，闵行与嘉定的两个楼盘也采取类似认购规则和流程。3个楼盘均确定入围摇号的比例，售楼处公示的《入围规则》显示，项目认购组数与上市房源套数比超过1.3：1。项目认购组数与上市房源比超过1.3：1，根据上述打分结果确定入围分数线，划定入围名单。

按打分结果对认购对象由高到低排序，项目入围比*项目上市套数的积四舍五入取整后的数字所对应的分数作为入围分数线。

开发商表示，楼盘启动销售之后，认购规则会对外公布；认购人在认购时，需对照计分规则，结合自身实际情况，如实填写申报表；在认购结束后，由专业系统核查，对每位认购人进行打分；凡得分大于等于入围分数线的认购对象，均纳入入围名单，参与后续公正摇号。

据销售介绍，虽然入围摇号有门槛，但是摇号的规则本身并未发生变化。即按照公平公正原则，在公证处工作人员监督公证下，由机器进行随机排序。若认购比例低于1：1.3，无需采用认购计分制，将按照原有方式摇号。

据建发的一位销售解读，计算的分值高低只能决定购房者是否入围，是否能进入摇号的“大池子”。就像高考一样，达到了分数线后才能被学校录取。至于入围后如何分配，则要等摇号后再敲定，摇号是机器来排序的，会把计分分值打乱，分值60分和25分的摇中的概率是一样的。

 == 专家点评 == 

真正构建了较为完备的调控政策网

对三家楼盘同时推出的计分购房的举措，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析说，此次政策对于优先购房政策采取了计分制的做法，其和深圳是类似的。从相关评分中可以看出优先次序，即家庭户比单身者购房更有优先权、上海户口比外地户口更有优先权、无房户比有房户更有优先权、近5年无购房记录的也将享受更大优先权。而第二部分则为动态分，主要是考察社保情况。社保缴纳越多，评分越高，那么机会就越大。

严跃进认为，此次政策实际上和此前的“博士生抱怨摇号难”的事件有关，而在1月21日上海房地产新政中，也明确要完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。所以此次房企推出计分购房细则，积极回应了此前的问题，也积极落实了上海既有的房地产调控政策精神。此次计分购房，也体现了购房排序的导向，是当前特殊住房交易时期体现公平导向的住房分配制度，值得全国其他大城市的学习。

​青年报·青春上海记者 范彦萍

编辑:陆天逸

来源:青春上海News—24小时青年报