青年报·青春上海记者 范彦萍/文、图

9月29日，上海发布重磅房产新政。10月1日是新政实施首日，10月1日和2日，青年报·青春上海记者实地探访了一手和二手房市场。不少经纪人和房产销售表示，市场信心又回来了。

在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，此次新政政策力度大、内容丰富、精准及时，将更好促进上海房地产市场平稳健康运行和高质量发展。“从短期来看，对于十一长假新房和二手房市场的看房、促销和交易等都会产生较为积极的作用。从中长期来看，随着各类政策的效应释放，购房市场将持续向好发展，其对于巩固今年上海既有的房地产市场复苏态势、促进住房交易市场活跃具有积极的作用。”

  ◇  一二手房产市场带看量上升  ◇  

“各位，这几天我们签约没来得及安排大家看样板房，10.1开始样板房正式开放，期待大家的参观，有什么问题可以留言给我，或私信我……”徐汇一个新楼盘的销售小丁这两天异常忙碌，国庆七天他要加班加点接待来看房的客户。“这两天带看量很大，我们昨天接待了300多组客户，今天是200多组。新政对我们而言是大利好。”

而在位于外环松江的一个网红楼盘，销售董先生这两天也是忙得团团转，“昨天是新政实施首日，效果立竿见影，我们一口气卖出了40多套房。看房的人也明显多了起来，客户的购买意愿很强。”

那么，二手房市场如何呢？记者骑车探访了松江一个板块的多家中介公司。当记者以购房者的身份咨询时，一位姓卢的房产中介透露说，这两天分别有两位房东跳价10万和8万。“其中有个房东是要置换的，他想要买的浦东的房子涨价了，所以不得不涨价。”

包括链家、美凯龙爱家、中原等在内的多位二手房中介均表示，这次新政发出了强烈的信号——市场要回暖了，房地产市场止跌企稳。

链家大宁板块的经纪人何小姐告诉记者，她有一个老家在外地的客户在上海工作，没有上海户口，原来不符合购房资格，这次新政出来符合了资质，已经在约看房了。“这两天我们APP上线上咨询量也非常多。新政出来之后，国庆节带看量增多了。就拿我个人来说，不算上门客，今天和明天各有一组新房和二手房带看。”

记者又咨询了链家美兰湖店，店总俄经理表示，新政出炉后，因为“5改2”政策，该板块的次新房挂牌量上去了。目前交易比较平稳。

  ◇  新政对假期房市产生积极作用  ◇  

新政意味着什么？释放了哪些积极的信号？上海易居房地产研究院副院长严跃进分析说，此次上海政策，深入贯彻落实党中央等一系列决策部署，既包括中央政治局“止跌回稳”的工作指示，也落实了央行等金融部门的信贷新政。尤其是针对今年5月份以来上海购房市场的新情况和新特点，积极在政策方面调整优化，有助于促进房地产市场更稳更健康。同时针对群众关切的问题，此次政策做了积极回应，包括职住平衡、产城融合、非沪籍居民购房、购房成本、税费问题、改善型住房需求等。“总体上此次政策务实有效，为促进市场健康发展和保障人民群众住房利益等发挥了积极作用。”

他还分析说，此次上海政策，落实降门槛、降成本的导向，有力支持了购房需求。“此次上海政策工具涉及面较广，既包括限购政策和住房信贷政策调整，也包括住房税费政策的调整，涉及行政、金融和财税等领域。这充分说明政策工具充足完备，其将有助于打好政策组合拳、促进政策效应进一步释放。”

严跃进表示，此次上海调整优化社保缴纳的政策。政策明确，缩短非沪籍居民购买外环外住房的社保年限，即缴纳社保年限从目前“满3年”调减到“满1年”。本轮上海房地产政策调整优化，很重要的一点即是对社保缴纳年限的调整。社保缴纳年限缩短，带来两个积极效应。“一是降低社保缴纳成本和购房资格等候时间，其有助于加快在上海的非沪籍居民购房资格的满足，尤其是最近几年新进入上海就业的人群，将更快获得购房资格。二是提振购房信心和激活购房潜力，构建完善‘来沪工作-缴纳社保-购房安家’安居链条。”

此次上海明确缩短增值税征免年限，即“5改2”政策。对此，严跃进认为，此次政策调整，更好支持了改善型住房需求。结合普通住房标准退出的情况，其将发挥较好的减负效应。此外，及时取消普通住房标准，可以引导减少交易成本。

他还分析说，此次新政进一步聚焦需求端，特别是居民多样化改善性住房需求，从购房资格、购房资金以及购房成本等方面，多部门、多措并举调整优化住房金融、税收和限购等政策，满足合理购房需求，促进安居宜居。“此次政策调整系统全面，充分体现上海在持续降低购房成本、激活潜在购房需求、助力改善型住房需求释放等方面的导向。一是从短期来看，在十一长假前夕，政策出台有助于提振市场信心和稳定预期，对于十一长假新房和二手房市场的看房、促销和交易等都会产生较为积极的作用。二是从中长期来看，随着各类政策的效应释放，购房市场将持续向好发展，其对于巩固今年上海既有的房地产市场复苏态势、促进住房交易市场活跃具有积极的作用。”

  ◇  四季度成交量有望走出翘尾行情  ◇  

上海中原地产市场分析师卢文曦对此次推出的“沪七条”新举措也持有自己的一些观点。他认为，此次政策还是以“组合拳”方式，持续释放刚需和改善购买力，满足不同层次住房需求，符合市场预期。当前楼市消费力多样，单一政策照顾到的客群有限，多样政策组合可以最大限度满足差异化需求，提振楼市购买力。“这次政策的核心在于限购优化，金融举措以及税收调整，这些都是买家或卖家最为期待的内容，市场各方能获得切实的实惠，也是对市场交易产生直接推动的内容。”

他还分析说，购买外环外住房的社保年限由3年降低到1年，一步降低限购门槛。1年的时间非常短，尤其对于刚需买家而言，“上车”非常容易。现在外环以外的成交占比大约在5-6成区间运行，也就是说大部分刚需产品在外环外。二者之间有非常高的契合度，可见这一政策是精准匹配供需关系。

他表示，此次政策还照顾到部分改善群体。上海居住证满3年且积分达到分值的居民家庭可以享受沪籍居民家庭购房待遇。换而言之，对于非沪籍家庭而言可以多买1套房子。非本地户籍也有改善需求，但基于“房票”只有1张，无法释放多买一套的需求。加之当前的信贷政策相当友好，有利于激发这部分客群的购买欲。再次，对于自贸区临港新片区施行差异化购房政策。临港政策上的特殊性吸引很多企业入驻，但不少职工还在市区居住，每天通勤时间长。现在针对特定群体可以在临港多买1套房，可以解决上下班便利性问题，某种程度上也释放改善型需求。

“相对而言，此次上海的二套房首付比例下调幅度大于首套房，对于改善需求者而言有较高吸引力。并且‘9.24’发布会上央行释放宽松货币政策信号，未来降息可能性非常大。降首付+降息的组合可以有效降低月供压力和置业总成本。”卢文曦进一步分析说，此外，此次取消普通住房标准可以减轻交易环节税费，起到交易润滑作用。

对于后市的研判，卢文曦的观点是，此次新政将提振市场信心和改变市场预期。“金九”市场期待很高，但台风天气和中秋假期因素，干扰正常交易节奏，导致前半段楼市表现不理想，不管是新房还是二手房成交量在低位盘整。近期的“小作文”比较多，上海老百姓对于楼市的关切程度又提高了。这次政策赶在节前落地，一方面落实中央有关房地产调控“止跌回稳”相关精神，另一方面，为上海楼市持续向上、向好发展起到巩固作用。有助于转变买卖双方看淡市场的预期。

“借助近期向好的大环境，成交有望稳步增长。”卢文曦分析说，最近几天市场氛围相当好，管理层高频次释放积极信号，资本市场一改前期低迷，地产股出现涨停潮，乐观情绪又开始回归。“进一步优化的政策会释放较多市场需求，一部分已经处于谈判中的客户最近已经加速做决策的步伐，上周末成交订单数量明显增加。黄金周的楼市表现值得市场期待，十月的楼市交易量也有望止跌企稳，四季度成交量有望走出翘尾行情。”

青年报·青春上海记者 范彦萍/文、图

编辑:陆天逸

来源:青春上海News—24小时青年报